gezond financieel beleid vraagt om keuzes

07/08/2018 LEESTIJD: 2 MINUTEN betaalbaarheid, duurzaamheid

Ons voornaamste doel als woningcorporatie is om voldoende betaalbare woningen aan te bieden voor mensen met een laag inkomen. Voor elke woningcorporatie geldt dat financiële gezondheid een randvoorwaarde is om - ook in de toekomst - optimaal invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opdracht. Daarbij geldt een simpele maar essentiële regel: je kunt elke euro maar één keer uitgeven. Verantwoord omgaan met volkshuisvestelijke middelen is een belangrijke verplichting van iedere corporatie. Het betekent dat we heldere keuzes moeten maken.

Bij Havensteder hebben wij lang – noodgedwongen – de nadruk moeten leggen op het op orde krijgen van onze financiële ratio’s. In het verleden sloten wij veel leningen af om te kunnen investeren in de stadsvernieuwing. Met name in de wijken waar veel sociale huurders wonen en projectontwikkelaars niet investeren. Ook in de toekomst moeten we keuzes maken. Zetten we de beschikbare middelen in om huren laag te houden, wachtlijsten te verkorten of om te investeren in de kwaliteit en duurzaamheid van onze woningen.

Ruim 30 miljoen per jaar

Er is in de afgelopen jaren een aantal ontwikkelingen geweest waardoor onze bestedingsruimte flink beknot werd. De verhuurderheffing is daar één van. Deze belasting, gekoppeld aan de WOZ waarde van de corporatiewoningen, bedraagt voor ons jaarlijks ruim 30 miljoen euro. Wij dragen dit bedrag rechtstreeks af aan de staatskas. En we verwachten dat dat meer wordt. Ook door extra uitgaven aan Vennootschapsbelasting (ATAD). Dit zijn allemaal afdrachten waar geen extra inkomsten tegenover staan.

Stijgende waarde zit vast

Op verschillende plekken in het land stijgen de woningprijzen behoorlijk. Dat merken wij ook in Rotterdam en Capelle aan den IJssel. We beschikken daarmee niet over meer geld om te investeren. De waardestijging zit namelijk vast ‘in de stenen’. Dat is geld waar wij niet over kunnen beschikken, tenzij we woningen verkopen. Dat doen we maar beperkt. We willen voldoende woningen beschikbaar houden voor de huurders.

Lagere huur of verduurzamen?

Alle ontwikkelingen stellen ons voor flinke dilemma’s, zoals: kiezen wij voor lagere woonlasten of investeren we meer in duurzaamheid? Beide lukt niet. En wij zijn niet de enige. Recent onderzoek van de toezichthouder van de branche, Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), toont aan dat de sector de CO2 neutrale opgave tot 2050 niet kan betalen. Alleen al het ombouwen van alle sociale huurwoningen in Nederland naar Energie index 1,4 (label B) kost de sector 9,4 miljard euro tot 2021. Als sector lukt dat misschien nog, maar niet per individuele corporatie. De opgaven verschillen namelijk per geografische locatie en de financiële middelen per corporatie.

Sim City

We legden het dilemma ook voor aan onze huurders in een soort spelvariant: Sim City. We zagen daar een tweedeling ontstaan. Een deel van de huurders kiest voor verduurzaming als het helpt om de woonlasten betaalbaar te houden. Ook als de energielasten stijgen in de toekomst. Andere huurders willen best kiezen voor verduurzaming, maar kunnen zich dat simpelweg niet veroorloven. Zij zijn op dit moment gebaat bij de laagst mogelijke huurprijs.

Onze aanpak

In 2019 kozen wij ervoor om de huren beperkt te verhogen. Onze overkoepelende huurdersvertegenwoordiging De Brug had de wens om de huren alleen te verhogen met het inflatiepercentage (1,6%). Dit is voor ons financieel niet haalbaar. Wettelijk mag de huurverhoging voor sociale huurwoningen per 1 juli 2019 maximaal 4,1% bedragen. Wij hanteren lagere percentages. We ontzien de bewoners die duur ‘scheefwonen’. Daarmee bedoelen we bewoners met een laag inkomen die in een sociale huurwoning met hogere huur wonen. Deze bewoners ontvingen geen huurverhoging.

Tegelijk investeren we al fors in duurzaamheid. Ons uitgangspunt is dat de maatregelen direct positief effect hebben op de woonlasten voor de huurder en op het wooncomfort. In onze duurzaamheidsaanpak ligt de nadruk op isoleren van de woningen. Lagere energiekosten leiden direct tot lagere woonlasten voor een huurder. Bovendien geldt: alles wat niet verbruikt wordt, hoeft ook niet (duurzaam) opgewekt te worden.

We kunnen niet investeren wat nodig is om de gemeentelijke en overheidsdoelstellingen te halen. Maar de komende jaren investeren we zo’n zestien miljoen euro per jaar extra in duurzaamheid. Dit komt bovenop het reeds geplande onderhoud. Het gaat om zo’n 1.500 woningen per jaar. Bij nieuwbouw is de standaard een gasloze woning met hoogwaardige isolatie. Veel van onze investeringen in duurzaamheid berekenen we niet door in de huurprijs. In een groot aantal complexen kiezen we ervoor om de huur laag te houden zodat de woningen bereikbaar blijven voor onze doelgroep. Om dat te kunnen betalen vragen we bij andere complexen juist een hogere huur, aan huurders die dat kunnen dragen.