Delen

Op 22 november gaan we naar de stembus. Wonen is weer een belangrijk thema deze verkiezingen. 86% van de kiezers vindt dat er sprake is van een crisis op de woningmarkt en maar liefst 70% laat het standpunt over wonen zwaar wegen bij de keuze voor een politieke partij.

Het verrast niet dat veel mensen vinden dat woningcorporaties voornamelijk een rol hebben in het bieden van woningen aan Nederlanders met een laag inkomen. Maar opvallender is dat de helft vindt dat corporaties een ruimere doelgroep moeten kunnen bedienen, zoals ook de middeninkomens. Ook de overheid stuurt er de afgelopen jaren sterker op dat woningcorporaties meer woningen in de categorie middenhuur toevoegen aan de voorraad, bijvoorbeeld in de Nationale Prestatieafspraken.

Wat is middenhuur?

In Nederland heeft ongeveer 20% van de huishoudens een middeninkomen. Het gaat dan vooral om gezinnen met kinderen. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning vanwege een te hoog inkomen, maar door sterk gestegen huizenprijzen kunnen zij ook niet terecht in een koopwoning. Het aanbod van middenhuurwoningen is laag doordat nieuwbouwprojecten met een huur van € 808 tot € 1.123 per maand door commerciële ontwikkelaars nauwelijks gerealiseerd worden. De financieringslasten zijn voor deze partijen eenvoudigweg te hoog om een huur tussen de € 808 en € 1.123 te vragen en dan nog voldoende marge te realiseren. Het gevolg is dat woningen niet worden gebouwd of enkel in een hoger huursegment.

De missie van Havensteder is het verzorgen van een huis voor mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien in de Stadsregio Rotterdam. In het sociale segment is het duidelijk dat marktpartijen niet voorzien in genoeg beschikbare en betaalbare woningen. Maar door de ontwikkelingen op de woningmarkt in de afgelopen jaren, wordt het ook voor middeninkomens steeds lastiger een passende woning te vinden. Daarom zien wij ook de middeninkomens inmiddels ook als een doelgroep.

Oproep aan de politiek

Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren meer ruimte gekregen om te verhuren aan middeninkomens en landelijke en lokale overheden maken daar steeds vaker gebruik van om de marktuitval in het middensegment te corrigeren. In de eerste plaats omdat marktpartijen de handschoen niet oppakken en in de tweede plaats omdat koopwoningen in de huidige markt onbereikbaar zijn voor middeninkomens. Wij pakken die handschoen wél graag op!

Maatregelen vanuit de overheid

Vanuit het Rijk en lokale overheden zijn recent diverse maatregelen genomen die helpen bij het vergroten van het aanbod van woningen met een middenhuur, zoals:

  • De intentie tot de Wet betaalbare huur, waarin huurprijzen ook in het middensegment gereguleerd worden en verhuurders (corporaties én particulieren) verplicht zijn een passende huurprijs te vragen (op basis van het woningwaarderingsstelsel).
  • Regionale regulering van de toewijzing van huurwoningen van corporaties met een middenhuur aan middeninkomens.
  • De recente afschaffing van de verplichtte markttoets, waarbij woningcorporaties bij de bouw van middenhuur moesten onderbouwen dat er geen marktpartij is die deze woningen wil realiseren.

Het zijn maatregelen die bijdragen aan een eerlijke huurprijs, aan een betere match tussen huurwoningen met middenhuur en middeninkomens en aan minder administratieve lasten bij nieuwbouw. Maar om daadwerkelijk tot meer nieuwbouw in het middensegment door woningcorporaties te komen, is er wat ons betreft een belangrijke randvoorwaarde: de mogelijkheid tot geborgde leningen.

Ongelijke voorwaarden

In de Woningwet van 2015 is onderscheid gemaakt tussen zogenaamde ‘Diensten van Algemeen Economisch Belang’ (DAEB), zoals de bouw van sociale huurwoningen en ‘niet-Diensten van Algemeen Economisch Belang’ (niet-DAEB), zoals de bouw van middenhuur, dure huur of koop.

Het idee hierachter was om voor het niet gereguleerde segment (niet-DAEB) gelijke voorwaarden voor beleggers en corporaties te creëren. Daarmee konden corporaties zich op hun kerntaak richten, namelijk het huisvesten van mensen met een laag inkomen. Door de EU en het Rijk is deze rol erkend, waarbij de DAEB- activiteiten ook door het Rijk ondersteund worden. Onder andere in de vorm van lagere grondprijzen en borging van leningen door het Rijk en gemeenten op leningen.

Voor het niet-DAEB segment heeft de landelijke politiek ervoor gezorgd dat corporaties en marktpartijen aan dezelfde voorwaarden moeten voldoen: hetzelfde huurbeleid op basis van het de woningwaarderingsstelsel, dezelfde financieringslasten en dezelfde gestegen bouwkosten.

Dat keert zich nu tegen ons, want daar waar het voor marktpartijen niet meer haalbaar is woningen tot € 1.123 euro te realiseren, is het dat voor woningcorporaties ook niet meer. Om middenhuur te bouwen is een vorm van geborgde financiering een noodzakelijke voorwaarde. Een eenvoudige variant om dat te bereiken is om de bediening van middeninkomens tot de DAEB-activiteiten van woningcorporaties te rekenen. Als middenhuur onderdeel is van onze DAEB-tak, kunnen we meer woningen bouwen omdat we dan met overheidsgarantie woningen kunnen financieren en daardoor lagere rentelasten hebben.

Recent heeft demissionaire minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge – samen met zijn collega’s uit Duitsland, België, Luxemburg, Portugal, Slowakije en Spanje- de mogelijkheid om middenhuur tot DAEB-activiteiten te rekenen voorgelegd aan de Europese Commissie. We roepen de volgende minister voor Volkshuisvesting op om de ingezette lijn vast te houden. Het zou wel eens een belangrijke stap in de goede richting kunnen zijn.