Maar liefst 1 miljoen huur- en koopwoningen lopen een aanzienlijk risico op funderingsschade in de komende 30 jaar. Voor een kwart miljoen woningen zijn de problemen nu al urgent.
Ook bij Havensteder ligt er een grote funderingsopgave. We hebben ongeveer 11.000 woningen met een bouwjaar voor 1950. Deze panden hebben voornamelijk een fundering op houten palen of zijn ‘op staal’ gefundeerd.
Hoe ontstaan problemen aan de fundering?
Bij een fundering op houten palen is het belangrijk dat de palen onder water staan. Door lage grondwaterstanden komen houten palen deels droog te staan en beginnen ze te rotten.
Het rotten van de palen zorgt voor verlies aan draagkracht. De palen kunnen het pand wat er op staat niet meer overeind houden.
Bij funderingen ‘op staal’ is bodemdaling de grootste boosdoener. Op staal gefundeerd heeft overigens niets met ‘staal’ te maken: dit zijn woningen die met bijvoorbeeld metselwerk direct op het zandpakket staan en dus geen palen hebben.
Door bodemdaling zakken deze woningen mee. Als de bodem ongelijkmatig zakt dan loopt de constructie van de woning risico.
Aanpak instabiele funderingen
Havensteder heeft een uitvoerig programma op funderingen. Dat is nodig omdat wij zo’n 11.000 woningen hebben die funderingsherstel (op termijn) nodig hebben.
Een omvangrijke klus en eentje die grote impact heeft op Havensteder én onze huurder in deze woningen.
Onderzoeken en monitoren
Niet elke fundering vraag om directe actie. We kennen een aantal stappen.
Stap 1: quickScan (QS)
Op basis van allerlei algemene en beschikbare (open) data maakten we een eerste risicobeoordeling van de circa 11.000 woningen. Deze stap rondden we 2021 volledig af. Daarmee heeft elk pand een beoordeling gekregen op basis van de quickScan.
Woningen die géén rode beoordeling krijgen uit de quickscan houden we de in de gaten op hoe snel ze zakken. We kunnen daarvoor – afhankelijk van de situatie – meetbouten plaatsen in de gevel. We monitoren één of twee keer per jaar hoe snel een pand zakt. Als een pand te snel zakt geeft dit aanleiding om aanvullend onderzoek te doen in de vorm van een F1.
Stap 2: fase 1 onderzoek (F1)
Met een fase 1 (F1) onderzoek brengen we de scheefstand van muren en vloeren van de woning in kaart. Dat is allemaal bovengronds. Ook wordt er gekeken naar scheuren in muren. Met het F1-onderzoek krijgt het pand een nieuwe risicobeoordeling die de beoordeling vanuit de quickscan kan overschrijven.
De panden met een hoog risicoprofiel uit een F1 onderzoek geven we opvolging door aanvullend onderzoek. We noemen dat een F2 onderzoek. De panden met een gemiddeld of laag risicoprofiel uit een F1 onderzoek gaan we monitoren. We plaatsen dan meetbouten in de gevel en monitoren één of twee keer per jaar hoe snel dat pand zakt.
Stap 3: Fase 2 onderzoek (F2)
Bij een fase 2 (F2) onderzoek graven we de houten paalfundering bloot om deze goed te kunnen inspecteren. We nemen houtmonsters als dat nodig is om ze te laten onderzoeken op schimmels en bacteriële aantasting.
Op basis van het F2 onderzoek krijgt het pand een nieuwe risicobeoordeling die de beoordeling vanuit de quickscan en F1 overschrijft.
We kiezen niet altijd voor het herstellen van een fundering. We maken in de keuze altijd de afweging tussen de kosten, past het vastgoed binnen onze portefeuille en de maatschappelijke impact. Soms is sloop/nieuwbouw een meer logische keus dan opnieuw funderen. Voorop staat dat we de bewoners van de woningen meenemen in de stappen die we nemen.