Financiële gezondheid en stabiliteit zijn belangrijke factoren waarop een woningcorporatie wordt getoetst door de toezichthouders. Aw (Autoriteit woningcorporaties) en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) hanteren bijvoorbeeld minimale normen op financiële ratio’s, zoals solvabiliteit en loan-to-value, om daarop te toetsen.
Havensteder is geen rijke corporatie. De afgelopen jaren zochten we zorgvuldig de balans tussen investeren in de kwaliteit van onze woningen en het verbeteren van onze financiële gezondheid. In de afgelopen vier jaar (2014-2018) verbeterden wij onze financiële ratio’s zodanig dat we sinds 2016 in de ‘groene’ cijfers staan. In ons visitatierapport scoren wij een 5 op het onderdeel financiële continuïteit. Dit cijfer stoelt deels op onze financiële positie, deels op de voorgeschreven meet-methodiek. In de meetmethodiek wordt een voldoende gegeven als een corporatie in de gehele visitatieperiode ‘groene’ financiële ratio’s heeft. In onze situatie was dat het geval vanaf 2016.
Hoe we zijn verbeterd
De afgelopen vier jaar losten we een flink deel van onze leningen af. Zo’n 300 miljoen in totaal. Daarmee besparen we op onze jaarlijkse rentelasten. Dit leidde tot een gezonde status van onze financiële ratio’s. De aflossingen financierden we door de huren sinds 2014 met iets boven inflatie te verhogen (we ontlastten daarbij de meest kwetsbare bewoners), de bedrijfslasten te verminderen en woningen die niet in onze portefeuille passen te verkopen. We bleven wel investeren in het onderhoud en verbeteren van woningen.
Solvabiliteit: verbeterd van 13,1% (2014) naar 24,3% in (2017). De norm is > 20%.
Loan-to-value: verbeterd van 85,6% (2014) naar 72,6% (2017). De norm is < 75%.
Door onze financiële positie te verbeteren kunnen we nu en in de toekomst beter voldoen aan onze taakstelling. Er is meer geld beschikbaar voor onderhoud en verbeteren van onze woningen. We zoeken steeds de balans tussen betaalbaarheid en kwaliteit.
Voor de toekomst zien we dat onze opgave nog steeds groter is dan de middelen die we beschikbaar hebben. Tijdens het Aedes congres in december 2018 riepen we opnieuw op om te lobbyen tegen de verhuurdersheffing. Havensteder draagt aan deze belasting jaarlijks 30 miljoen euro af. Als de verhuurdersheffing wordt afgeschaft of omgebogen naar een investeringsheffing, komt er geld vrij om te verduurzamen. Dit leidt tot lagere energielasten en dat houdt de woonlasten voor onze huurders ook in de toekomst betaalbaar.
Focus
Bij Havensteder hebben wij lang – noodgedwongen – de nadruk moeten leggen op het op orde krijgen van onze financiële ratio’s. In het verleden sloten wij veel leningen af om te kunnen investeren in de stadsvernieuwing. Met name in de wijken waar veel sociale huurders wonen en projectontwikkelaars niet investeren.
